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「hg0088注册账号」政策“收网” 美梦乍醒 又一场楼市“风暴”悄然降临

「hg0088注册账号」政策“收网” 美梦乍醒 又一场楼市“风暴”悄然降临

hg0088注册账号,作者|周松涛

来源|首席财经观察

如果说现在一二线城市楼市火爆是因限价导致的价格倒挂,那么三四线的最大动力就是棚改的货币化安置。

但是就这昨天,三四线楼市的这个“动力机”却传来“故障”的声音。而更多的迹象也表明,之前二三四线楼市政策宽松的城市也开始加紧“收网”。

6月25日,有著名财经大v称,各地psl(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。

这可是个重磅消息,有微博网友称,这意味着棚改的全面叫停。随后,棚改贷款“一刀切”的传闻便在网上传开,更是一石激起千层浪。

那么,为何这个psl审批暂停会成为一颗重磅“炸弹”呢?

那是因为psl(全称抵押补充贷款)是棚改货币化资金的主要来源。按照惯例,地方政府棚改货币化资金来源主要有四种途径:

一是财政拨款,主要包括中央和地方,中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金,此类资金的数目占比很小,地方财政拨款纳入地方住房保障支出。

二是政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行psl投放是此类专项贷款的重要来源,占80%左右。

三是商业贷款。

四是地方政府发债,例如棚改专项债。

要知道有棚改就会有拆迁,有拆迁就必须要有补偿。但跟过去情况不同,最近几年来,政府一方面为了加速推动棚改,同时解决去库存的问题,在棚改过程中的货币化安置比例越来越高。简单理解,就是直接给拆迁户们现金,让他们自己去市场上购买商品房来居住。

上面那四个渠道的资金就是为此事而准备的。

这样会产生一个什么样的后果,相必大家心里都清楚,那就是会有庞大的资金流入房地产市场,从而不断去推高当地房价。想象一下,同时有很多拆迁“暴发户”挤到楼盘里去看房、买房的场景。

当然,也有地方的补偿款可能还不够一套新房的价格,但没办法,要生存就得有个住房,只能自己再凑点,去买个房。而房地产商也趁机不断抬价。

这就是我们常常感到奇怪“为啥那些三四线城市经济不行,收入也不行,但房价就是不停在涨”的原因。

那么到底有多少资金通过棚改货币化安置的方式流入到楼市了呢?

跟据天风证券的研报显示,仅2016 年的棚改总投资 就达到1.48 万亿,其中国开行发放棚改专项贷款 9725 亿元(占比 66%),农发行棚改专项贷款估计值为 3000 亿 元(占比约 20%),其余来自地方资金安排和商行配套贷款。

而且这个资金规模还在逐年膨胀当中。

当前棚改的货币化安置比例普遍在50%~60%之间,部分市县已经达到了100%!

▲棚改货币化安置比例(只截取了部分地区)

试想有这么多资金源源不断的流入房地产,当地的楼市能不涨吗?这也是为什么有人把“棚改货币化安置”称作是三四线楼市的“动力机”。

不过,现在这个“动力机”出了点问题。尽管国开行已经公开否定了“棚改贷款将‘一刀切’暂停”的说法,但并没有否定的是棚改贷款审批将趋严。

目前,从权威媒体处获悉,国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单,强化业务风险管理,新棚改项目基本暂停审批,只是已经在放款的存量项目还会正常发放。

而且今年较过去相比,棚改项目多以实物安置为主(以往棚改货币化安置为主)。

也就是说,三四线楼市的“动力机”要慢下来,而之前累积起来的泡沫也会降下去。

另外一个值得关注的是地方就是,之前对楼市执行较为宽松政策的城市正在慢慢趋严,而之前已经严格执行的将会更严。

这里面有几个城市比较典型。首先就是西安。

要知道去年和今年上半年,西安的楼市政策可是极其宽松的,而起还以落户为名,广纳人才成为“网红”,其实还不是为了给楼市去库存。

但是就在刚刚过去不久,西安出台了两项重大楼市新政:

一是,禁止向企事业单位及其他机构销售住房。二是,重新定义了“刚需群体”。

第一条很好理解,就是杜绝那些用企业名义进行团体炒房的投机者。第二条,重新定义“刚需群体”是什么意思呢?

原来,西安市要求房地产开放商必须提供不低于50%的摇号房源,优先满足刚需群体。而这些“刚需群体”包括:

1、居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女,不含未婚、离异不满3年的单身;

2、登记购房人,及其家庭成员,在本市范围内名下均无自有产权住房,且自2017年1月1日起无住房转让记录。

3、登记购房家庭成员符合西安市住房限购政策。

看到了吧,西安市对“刚需群体”的定义可谓是极其严苛,并且还顺带打压了一下单生狗们,因为未婚和离异不满3年的单身不属于刚需群体的范围。

哈哈,但是,不买房怎么结婚呢?不知道丈母娘们会怎么想。

而另外一个城市——长沙,也对本市区的楼市调控进行了加码升级。

根据昨日长沙市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定,暂停企业在限购区域购买商品房,对于已购买的商品房,需取得不动产权证5年后方可转让;夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

而今天杭州市也出台了类似新规,要求在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房。

但实际上这种趋势早已崭露头角,在之前的文章《楼市调控重点转向三四线城市 释放什么信号?》中,曾提到过,宜昌市在6月初就开启了严控楼市的步伐。而央视新闻对此的解读为,随着楼市过热现象开始在三四线城市冒头,调控的大棒已经下移。

当这些地方的政策不再宽松,投机炒作氛围也定将熄灭。

棚改的货币化安置以及炒房热钱的流入都是当地房价节节攀高的重要影响因素。

这其中,货币化安置所带来的资金流入最大,影响也更大,而投机热钱的流入只是“火借风势”而已,风一停,这些小火一定会被轻松扑灭。

但可惜政策变化太快,相信前期一定有不少人参与到了三四线城市的炒房队伍当中,而且还在梦想着走向暴富之路。只是,三四线城市的楼市和一线城市哪里比得了呢,没有经济支持啊!

假如我们剔除棚改货币化安置影响,实际上我们国家的商品房销售面积从2016年第一季度就该下滑了。

到了2017 年 一季度,在棚改货币化安置的影响下,商品房销售面积增速同比至少相差了27.2个百分点(商品房销售面积累计同比增速仅为-8.2%,公布的整体销售增速 为19.5%)。而这个差距岂不就是货币化安置堆积起来的泡沫吗?

所以我们说,那些之前在三四线城市拿了大量房产的人,是不是该赶紧醒醒了呢。

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